公設比為什麼那麼高?小坪數住宅興起,機能提升的影響

公設比為什麼那麼高?小坪數住宅興起,機能提升的影響

近年來,房價居高不下,加上人口結構轉變,單身族、頂客族、小家庭成為主流,住宅型態也隨之改變,小坪數住宅成為市場熱門商品。然而,這種趨勢也導致單一樓層戶數增加,梯廳空間放大,進而使「公設比為什麼那麼高?」的問題越來越頻繁。這背後原因是多方面的,包括滿足小坪數住戶需求,法規要求的完善安全設施,提升生活機能的公共空間,以及土地成本增加和營造商營利等因素。在選擇住宅時,務必了解社區的實際使用率,比較不同建案的公設比,評估公共設施的必要性,並關注社區管理。別忘了,公設比高低並非絕對的好壞,關鍵在於這些公共設施是否符合您的需求和使用習慣,因此在購屋前多方比較,才能找到符合自身需求的理想住宅。

這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)

  1. 仔細比較不同社區的公設比:在選擇住宅時,務必比較不同建案的公設比,特別是在同一區域內的項目。了解各個建案的公共設施配置,找出那些提供多元設施而又不過度增高公設比的架構,這樣可以確保您獲得更高的使用效益。
  2. 評估公共設施的實際必要性:考慮您個人的生活方式需求,檢視哪些公共設施對您來說是必需的,哪些則是可有可無的。例如,若您較少使用健身房或游泳池,可以選擇公設比相對較低的建案,這樣可以避免不必要的開支。
  3. 關注社區的管理狀況:公設比的高低不僅影響使用空間,還與社區管理息息相關。選擇管理完善的社區,能夠確保公共設施得以有效利用,提高居住品質。而良好的社區管理同時也能減少資源浪費,讓您真正享受住房帶來的便利與舒適。

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公設比為什麼那麼高?

隨著房價持續上漲以及人口結構的轉變,單身族、頂客族和小家庭成為購屋的主流,這一現象驅動了住宅型態的變化。不難發現,小坪數住宅逐漸成為市場的熱門選擇。然而,這一趨勢也導致了單一樓層戶數增加與梯廳空間擴大,最終使得「公設比為什麼那麼高?」這一問題變得愈發引人關注。

公設比的定義是指建築物中,除了住戶專有空間外所占的公共空間比例,包括電梯、梯廳、健身房、游泳池和中庭花園等。公設比的高低在某種程度上影響了每戶的實際使用空間,而這其中的原因可歸納為幾個要點:

1. **小坪數住宅的興起**:為了迎合市場的需求,建築商加快了小坪數住宅的建設,這使得單一樓層的戶數增加,並需要更大的公共空間來服務這些住戶。例如,原本一層樓可能僅有4戶,每戶的坪數較大,公設比約為20%;而如今一層樓增加到8戶,每戶的坪數縮小,公設比則可能升高至30%甚至更高。

2. **法規要求的提升**:現代建築法規對安全設施的要求日益嚴格,例如防火梯和防災設施等,這些新規要求也需占用部分公共空間,從而使公設比提高。隨著法律框架的改變,建築商必須在設計中納入更多的安全設施,進一步推動公設比的上升。

3. **生活機能的提升**:對於生活品質的追求使得當代人對於公共設施的要求愈發增強,建築商們也因此在設計中加入更多的公共設施,如健身房、游泳池和空中花園,來吸引潛在買家。這些豐富的設施雖然提升了居住環境的品質,但同時也相對提高了公設比。例如,現代社區中常見的還包含兒童遊戲區、交誼廳和圖書館等,這意味著公設比會因為額外設施而上升。

4. **土地成本的增加**:在城市地價不斷攀升的背景下,建築商為了控制成本,往往將有限的土地面積優先投入到住戶空間中,這使得公共空間的比例往往被抬高。在面對不斷上升的土地價格時,建築商會更傾向於把土地用在可銷售的住戶空間上,以獲取更高的投資回報,因此也造成了公設比的增長。

公設比的高低並非絕對的優劣,關鍵在於這些公共設施是否符合住戶的需求和使用習慣。例如,若社區擁有高檔的健身房和游泳池,但卻鮮少有人利用,那麼公設比的增加對住戶來說可能就顯得多餘。了解與比較不同社區的公設比,以及評估公共設施的實際價值,將有助於潛在買家找到真正符合自身需求的理想住宅。

什麼是公設比?

公設比是指在房屋所有權狀中,非實際使用坪數所佔總坪數的百分比。換句話說,當您購買一間房子時,除了交易的居住面積外,還需考量到公共設施所占的面積,這部分便是公設比。它的計算方法為:將建築物的總坪數減去每戶的實際使用坪數,再除以總坪數,從而得出一個百分比。例如,如果一棟大樓的總坪數是1000坪,其中100坪為公設,則公設比為100/1000,即10%。這樣的計算方式雖然看似簡單,但其實還隱藏著許多細節需要注意。

例如,若車位為獨立產權且屬於私人所有,則需在計算公設比時從總坪數中扣除該車位的面積。此外,車位和公設的面積一般會合併進行計算。因此,在購房時,不僅要重視實際使用坪數,也要仔細審核公設比,以免因不合理的公設比影響自身利益。

公設比通常可分為「大公設」與「小公設」兩個主要類別:

  • 大公設:指的是所有住戶共同使用及持有的公共空間,並按坪數進行分攤。常見的大公設項目包括:
    • 一樓大廳
    • 公共閱讀區
    • 交誼廳
    • 健身房
    • 游泳池
    • 中庭花園
    • 管理室
    • 信箱區
    • 垃圾集中區
  • 小公設:則是特定住戶使用和持有的小型公共空間,坪數按樓層分攤。常見的小公設項目包括:
    • 各層棟樓通道
    • 樓梯間
    • 電梯間
    • 消防安全設備
    • 配電室
    • 機房

部分公設屬於「必要」公設,如法規要求或建築配置上必須存在的設施,例如配電室和消防設施;而另一部分則可分類為「非必要」公設,如室內游泳池或健身房等選擇性設施。

深刻理解公設比的計算方法、常見公設類型及其用途,將幫助您在購房過程中更加清晰地評估房屋的真實價值,並做出更明智的決策。

公設比為什麼那麼高?小坪數住宅興起,機能提升的影響

公設比為什麼那麼高?. Photos provided by unsplash

公設比中的公共設施是怎麼算的?

許多人對公設比的計算有著種種疑惑,最常見的問題之一是:並非所有的公共設施都會被納入公設比內。事實上,公設比的計算遵循特定的規範,只有具備屋頂和建築結構的設施,例如電梯、中庭、管理室、健身房及游泳池等,才會被計入公設比。這些設施的建設成本必須分攤至每戶房產的價格中。

相對於此,像戶外的花園庭院、籃球場和兒童遊樂場等設施,則屬於法定空地的範圍,這表示它們不會被計入需要負擔的公共設施中。法定空地的設立是根據法律條文所規定,目的在於提供居民必要的公共空間,例如綠地、休憩區和防災空間。因此,高效利用這些法定空地對於居民來說,可以視為一種福音。

舉一個例子來說,若一個住宅計畫中設有戶外花園,儘管它不屬於公設比,卻為居民提供了放鬆的區域,使得居住環境更加宜人。同樣,如果設有籃球場,這不僅滿足居民健身的需求,還促進了社區的互動,讓大家可以在家附近享受運動的樂趣。

因此,當您選擇住宅時,不應僅停留在公設比的數字表面,而應深入了解建案的公共設施規劃。若有戶外花園、籃球場等法定空地,雖然這些設備未列入公設比,但攸關您生活品質的提升,無疑是額外的價值。

公設比中的公共設施計算方式
項目 計算方式 說明
計入公設比的設施 具備屋頂和建築結構的設施 例如電梯、中庭、管理室、健身房、游泳池等。這些設施的建設成本會分攤至每戶房產的價格中。
不計入公設比的設施 法定空地的範圍 例如戶外的花園庭院、籃球場、兒童遊樂場等。法定空地是根據法律條文所規定,目的是提供居民必要的公共空間,例如綠地、休憩區和防災空間。

公設比變高,除了法規,市場趨勢也是關鍵

公設比的上升不僅僅源於法規的修訂和建築測量標準的變化,還受到市場趨勢的深遠影響。過去,住宅大樓中的公共空間大多為基本的管理設施、安全梯間及消防設備,因此公設比相對較低。然而,隨著都市化進程加快和生活品質的提升,居民對居住環境的期望愈加提高。為了吸引更多買家,建商在設計中不斷引入各式公共設施,如KTV、健身房、閱讀室、游泳池及空中花園等。這些豐富的娛樂與休閒設施雖然提升了居住的舒適感,但也直接促使公設比的增長。

另外,小坪數住宅的流行趨勢也間接推高了公設比。由於這類住宅通常擁有較多戶數,為了滿足居民的需求,建商不得不增加公共空間,如交誼廳、會議室和兒童遊玩區等,這些額外的設施進一步推動了公設比的上升。

然而,值得注意的是,公設比的增加不一定意味著所有的公共空間都是必需的。有些設施的使用率可能不高,甚至可能成為閒置空間,導致資源的浪費。因此,在選擇住宅時,購屋者必須了解公設比的計算方式,並仔細評估各個公共空間的實用性,以免被看似優渥的公設比所誤導。

以下列舉一些常見的公設空間,以及它們對住戶的實際價值:

  • 管理中心:這是必需的公設空間,負責社區的日常運作,如信件收發及社區事務的管理。
  • 安全梯間:也是不可或缺的公設空間,確保住戶在緊急情況下能安全撤離。
  • 消防設備:確保樓宇安全的必要設施,是每個住宅的基本要求。
  • 健身房:對熱愛鍛煉的住戶來說,這是可選的公設空間,可以顯著提升居住體驗。
  • 交誼廳:提供社交與娛樂的場所,但若使用率不高,則可能成為浪費的資源。
  • 游泳池:對於喜愛水上活動的住戶,這是額外的幸福來源,但同樣易於閒置。
  • 空中花園:這是獨特的可用空間,提供了愉悅的休閒環境,然而若沒人使用,也會淪為閒置。

在評估公設空間的實用性時,購屋者可以參考以下指標:

  • 使用率:高使用率通常意味著更有實際價值。
  • 維護成本:維護成本高的設施可能減少其實用性。
  • 安全性:安全性高的設施往往被認為更有用。
  • 舒適度:設施的舒適程度越高,使用者的滿意度越高。

總之,公設比的增加背後是多種因素的綜合結果。購屋者在選擇住宅時一定要對公設空間的實用性進行全面評估,避免被虛高的公設比所迷惑。

為什麼公設比越來越高?

公設比已成為購屋者在選擇住宅時最重要的考量之一。近年來,公設比的數據顯示出明顯的上升趨勢,這不僅是因為法規的修訂,同時也與多種因素相互影響。公設比指的是一棟大樓內,共同使用的公共設施與整體樓宇面積的比例,包括了電梯、梯間、消防設備、游泳池、健身房、交誼廳和中庭花園等公共設施的範疇。然而,高公設比的背後,還陶冶著建築設計的潮流、土地成本的提高以及市場需求的變遷等諸多原因。

首先,建築設計的演變是促使公設比提升的一大動力。在當今社會中,住戶對生活品質的要求日益提高,設計者在規劃建案時,不遺餘力地融入豐富的公共設施,如空中花園、游泳池以及專為兒童設計的遊戲區等。這些更為豐富的公共設施不僅極大地改善了居民的居住環境,也相應地推升了整體建物的面積,結果便是公設比的上升。此外,現代設計理念也強調開放性與舒適性,導致中庭花園和交誼廳的面積愈加寬敞,間接影響了公設比的提高。

其次,日益攀升的土地成本亦是公設比增長的一個關鍵因素。隨著城市化進程的推進,土地資源變得越來越緊張,房地產價格持續上漲。為了在有限的土地面積內實現經濟效益的最大化,建商常常選擇增加公共設施的規模來提高容積率,這就使得公設比也隨之抬升。依賴這類設計策略,建商能夠在僅有的空間內,兼顧法規要求與房屋價值的提升。

最後,市場需求的轉變也直接影響到公設比的走向。隨著單身族、頂客族及小家庭的興起,小坪數住宅的需求在不斷上升。為了應對這一趨勢,許多建商在設計上愈加重視公共設施的配置,提供如共享空間、健身房和交誼廳等,以提升住戶的生活便利性。雖然這些設施的增設有助於提升小坪數住宅的居住體驗,但卻也不可避免地導致了公設比的增加。

總的來說,公設比的逐步上升源於法規變更、建築設計創新、土地價值上漲以及市場需求的發展等多重因素。在購房的過程中,消費者應詳細評估這些公共設施的價值,選擇最符合自身需求的住宅,以確保居住環境既舒適又實用。

可以參考 公設比為什麼那麼高?

公設比為什麼那麼高?結論

近年來,「公設比為什麼那麼高?」成為購屋者關注的焦點,其背後有著多重因素。小坪數住宅的興起、法規要求的提升、生活機能的提升、土地成本的增加,以及營造商的營利等,都直接或間接地影響了公設比的成長。公設比高低本身並非絕對的好壞,關鍵在於這些公共設施是否符合住戶的需求和使用習慣。在購屋前,應仔細評估不同建案的公設比,了解社區的實際使用率,並評估公共設施的必要性。此外,關注社區管理也是重要的考量因素,因為良好的社區管理能有效利用公共設施,提高住戶的居住品質。唯有深入了解公設比的影響因素,並以合理的標準選擇住宅,才能找到最符合自身需求的理想住所,享受舒適便捷的生活。

公設比為什麼那麼高? 常見問題快速FAQ

公設比真的有必要那麼高嗎?

公設比高低並非絕對的好壞,關鍵在於這些公共設施是否符合住戶的需求和使用習慣。例如,如果一個社區擁有豪華的健身房和游泳池,但實際上很少人使用,那就表示公設比偏高,而對於住戶來說是浪費。在購屋前,您需要了解社區的實際使用率,比較不同建案的公設比,並評估公共設施的必要性,才能找到最符合您需求的住宅。

公設比高的房子,未來會比較難賣嗎?

不一定。公設比高的房子是否難賣,取決於幾個因素,包括社區的管理、公共設施的實際使用率以及市場行情。若一個社區管理完善,公共設施使用率高,且周邊環境優越,即使公設比偏高,也可能仍然具有吸引力。反之,若社區管理鬆散,公共設施閒置率高,且周邊環境不佳,即使公設比不高,也很可能難以出售。因此,在購屋前,除了評估公設比外,也需要綜合考量其他因素,才能做出明智的決策。

買房時應該選擇公設比高的房子嗎?

公設比高低並非絕對的指標,應該根據自身需求和生活習慣進行判斷。如果您重視公共設施的使用率,且需要使用健身房、游泳池等設施,那麼選擇公設比高的房子或許是合理的選擇。反之,如果您注重實際使用空間,並且很少使用公共設施,那麼選擇公設比低的房子可能更適合您的需求。在購屋前,建議多方比較,並詳細了解不同建案的公設比,以及公共設施的配置和使用狀況,才能找到最符合自身需求的理想住宅。

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By 萬事通樣樣懂

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